Ontem, depois que publiquei o post sobre aluguel, meu amigo Sérgio me mostrou uma simulação de financiamento que ele tinha feito numa das agências da Caixa Econômica Federal (CEF). Isso me motivou a escrever sobre o outro lado da história: o financiamento.
Na simulação que ele fez na CEF, o documento trazia os seguintes dados:
Projeção para a TR: 0,2 % ao ano
Taxa de juros nominal: 8,6488 % ao ano
Taxa de juros efetiva: 9,0% ao ano
Taxa de juros equivalente: R$ 0,720732% ao mês
Prazo de financiamento: 240 meses
Valor do imóvel: R$ 85.000,00
Valor a financiar: R$ 68.000,00
Valor da primeira prestação: R$ 838,72 (valor somente da primeira prestação)
Valor projetado para prestação: R$ 890,86 (utilizado no cálculo de risco de financiamento)
Renda mínima do contratante: R$ 2.969,55 (no papel não especificou se é bruta ou líquida)
A julgar pelos dados impressos, podemos observar que foi planejada uma entrada de R$ 17.000,00 (20% do valor do imóvel), e podemos, também, deduzir que a simulação foi para a linha de crédito SBPE da CEF, e não para a linha FGTS Individual que eu tinha abordado no último post. Nessa simulação de Sérgio, os juros são pós-fixados.
Sinceramente, eu penso que o consultor da CEF estava de má fé com o meu amigo nesse dia. A projeção para a Taxa Referencial (TR) que o consultor utilizou foi de 0,2% ao ano. Consultando o site Debit.com.br, recuperamos a informação de que a variação desta taxa nos últimos 12 meses foi de 1,2051% ao ano. Isso claramente já evidencia que o valor da prestação não será aquele que foi impresso na simulação. Mais ainda, o valor total pago pelo imóvel, se todas as prestações fossem iguais - e elas não serão, obviamente - seria de R$ 201.292,80, ou seja, 236,81% a mais do que desembolsaríamos hoje comprando-o à vista. Se o imóvel daqui a 20 anos custar mais do que isso, poderá ser um bom investimento mas, cabe lembrar, a valorização imobiliária não tem nenhuma regra definida. Se quiser tentar especular, é por sua conta e risco.
Na hora de escolher pelo financiamento, é aconselhável que a opção preferencialmente seja pelas taxas pré-fixadas, as quais são definidas no momento da assinatura do contrato e fazem as prestações serem iguais durante todo o prazo do financiamento. Nas taxas pós-fixadas, usadas nos contratos pela CEF, o saldo devedor do financiamento é reajustado a cada mês, normalmente pela TR, e a cada 12 meses a prestação é recalculada e reajustada no contrato.
A tendência daqui para a frente é que as taxas de juros e as condições de financiamento sejam mais atrativas e, portanto, mais pessoas sintam-se interessadas em adquirir um imóvel através do financiamento. Se o futuro proprietário de imóvel focar apenas em se a prestação caberá no seu orçamento doméstico mensal, pode tomar a decisão errada precipitadamente. Hoje, quanto mais o consumidor adiar a compra do imóvel, melhor para ele. Quem comprou um imóvel há dois meses atrás já está pagando mais do que pagaria hoje (é só ver as novas regras de financiamento anunciadas no final do mês passado). Invista seu dinheiro e postergue a compra do imóvel para o futuro. Esse é o meu conselho!
