O sonho da casa própria é talvez o sonho mais antigo da maioria dos brasileiros. As instituições financeiras sabem disso e, estimuladas pela economia sólida que o país conseguiu conquistar, oferecem cada vez mais facilidades para os seus clientes com financiamentos de até 360 meses (ou seja, 30 anos).
A Caixa Econômica Federal (CEF) é a instituição mais tradicional quando o assunto é habitação. Ela oferece diversas linhas de crédito para todos os tipos de imóveis, com juros que variam de 8,16% a 12,5% ao ano, mais a TR (
taxa referencial). Normalmente, a CEF financia de 70% a 100% do valor do imóvel, o que dificulta quem quiser financiar abaixo desse percentual. Os bancos privados normalmente financiam até 80% do valor do imóvel, com juros variando, em média, entre 9% a 16% ao ano, mais a TR. Nestes bancos, o prazo de financiamento raramente passa de 25 anos.
Suponhamos que hoje não temos o capital necessário para dar uma entrada e nem mesmo comprar à vista um imóvel no valor de 100 mil reais. Consideraremos também as seguintes características, comuns a mim e a maioria dos meus amigos mais próximos: renda familiar entre R$ 1.875,01 e R$ 3.500,00, com prazo de 240 meses de financiamento e faixa etária do mutuário de até 30 anos. A taxa de juros para esse perfil, na linha de crédito chamada "FGTS Individual", é de 8,16%, uma das menores da instituição. Fazendo uma simulação na CEF para o financiamento de 100% do valor deste imóvel, teremos o seguinte cenário:
Valor financiado:
R$ 100.000,00Período:
240 mesesJuros anuais: 8,16% (desconsiderei a TR e explico depois o porquê)
Seguros: R$ 42,20 (a CEF cobra isso em cada prestação mensal)
Taxas pré-contratuais: R$ 1.000,00 (a CEF cobra 1% sobre o valor da operação)
Prestação mensal:
R$ 2.115,00 (em amortização SAC)
É bom lembrar que a CEF trabalha com o Sistema de Amortização Constante (SAC). Nesse sistema, os juros são cobrados em sua maior parte nas primeiras prestações e vão diminuindo à medida que o final do financiamento vai chegando. Se você desejar antecipar as parcelas do financiamento, estará deixando de pagar os juros das últimas prestações, os quais são os menores em relação aos juros das primeiras prestações. Também é bom notar que desconsiderei a TR no cálculo, o que levaria a prestação a aumentar (reajuste) após alguns períodos, pois essa taxa é calculada pelo governo para um período de um ano e não temos como prever qual a taxa que o governo irá ditar para o mercado. Às vezes, o reajuste que é dado faz com que as últimas prestações não caibam mais no seu orçamento doméstico.
Analisando o cenário, de repente o imóvel ficou caro né? Se abaixarmos o valor do imóvel para R$ 60.000,00 (ainda se consegue encontrar um bom apartamento nesse valor aqui em Salvador), a prestação cai para R$ 1.286,00, nas mesmas condições anteriores. Ainda assim, eu acho caro pagar por isso para termos o nosso imóvel, e é por isso que demonstro a seguir uma estratégia melhor para conseguirmos comprar o nosso imóvel. Lembro de que essa estratégia reflete melhor a minha situação. A sua situação pode ser diferente da minha e bastante favorável a você. A dica é sempre refletir sobre a necessidade do imóvel e fazer as contas detalhadamente para não perder nem um centavo.
É possível alugar um imóvel no valor de R$ 100.000,00 em alguns bairros de Salvador por valores entre R$ 600,00 e R$ 800,00. Desconsiderarei o condomínio, IPTU, luz, água e gás na minha demonstração porque esse valores você pagaria também se tivesse comprado o seu imóvel; eles não são exclusivos de quem está no regime de inquilinato.
Considerando o aluguel de R$ 800,00, a diferença entre este e a prestação de R$ 2.115,00 é de
R$ 1.315,00. Se aplicarmos esse valor na Poupança, linha de investimento ultra-conservadora que tem tido rendimento médio nos últimos meses de 0,55% ao mês (líquidos, ou seja, descontado a inflação), teremos no final do período de
120 meses (metade do tempo do financiamento acima) o montante de
R$ 222.664,57, livres de Imposto de Renda. Percebam a diferença! Se eu for ousado e pulverizar o dinheiro em diversos investimentos como ações, fundos de renda fixa, fundos DI e títulos do governo, dá pra aumentar o rendimento mensal para perto de 1% ao mês e diminuir o tempo do investimento, ou aumentar o montante com o mesmo período.
Coisa importantes que devemos perceber nessa simulação:
a) Não foi considerado na simulação a valorização do imóvel financiado. No mercado imobiliário de Salvador, isso depende muito do bairro no qual o imóvel está localizado. Portanto, se você conseguir prever o futuro de valorização do local do imóvel, pode até conseguir fazer melhor negócio comprando o imóvel ao invés de alugá-lo (isso é chamado de especulação imobiliária). Em Salvador, a valorização média dos imóveis está em torno de 6% a 10% ao ano e isso, ainda assim, não invalida a simulação feita aqui. O aluguel continuará sendo melhor para a hipótese aqui demonstrada (é só comparar o valor total pago no financiamento com o valor final do imóvel e depois descontar a inflação).
b) Quando você compra um imóvel, ele tem que ser minuciosamente estudado antes da compra porque você teoricamente irá morar ali para o resto da sua vida. Então temos que estudar coisas como a oferta de transporte urbano na região do imóvel, o comportamento da vizinhaça local e a variedade de serviços disponível como mercados, bancos e outros. Se você não vai fazer especulação imobiliária, tem que ficar atento a tudo isso antes de comprar um imóvel.
c) Morar de aluguel te dá a possibilidade de mudar quando um vizinho te incomoda ou quando o condomínio fica muito alto (às vezes por inadimplência de outros condôminos). Ou ainda, se quiser aumentar as aplicações mensais em seus investimentos, trocar o imóvel atual por um de menor valor para diminuir o aluguel e, assim, sobrar mais dinheiro para investir.
d) Comprar um imóvel na planta pode ser mais vantajoso, mas os juros são diferentes dessa simulação feita aqui. É necessário calcular se a valorização do imóvel compensa o que será pago em juros para a instituição financeira. E além disso, enquanto o imóvel não fica pronto, você terá que morar em algum lugar. Se nenhum parente vai lhe acolher durante esse período, coloque nos seus custos o aluguel de um imóvel no seu planejamento financeiro.
A lógica principal aqui na simulação é a inversão de juros. Ao invés de você entregar os juros para a instituição financeira, faça a instituição lhe entregar estes juros, fazendo-os trabalharem ao seu favor. Deixando de financiar, você se libera de taxas de abertura de crédito e seguros e não vira vítima do mercado financeiro. Investindo o seu dinheiro, você não deve nada a ninguém e pode ainda fazer o que quiser com ele (você pode até desistir de comprar um imóvel e comprar um barco e navegar pelo mundo afora). Se você não tem tino para investimentos de alto risco, a poupança ainda é uma ótima opção, como foi demonstrado anteriormente.
Vamos parar de pensar como nossos pais, que achavam que "quem casa, quer casa"! Repito novamente: se você não pretende atuar na especulação imobiliária, pense muito bem antes de comprar um imóvel. A nossa economia está sólida e forte e nos permite "brincar" com o dinheiro, jogando-o para lá e para cá nesse mundo de ofertas de investimentos que as instituições financeiras nos oferecem. E como "seguro morreu de velho", proteja-se diversificando o seu dinheiro em várias opções de investimento, pois se uma der errado, outra cobre o prejuízo. Estude, informe-se, e bons investimentos!
Fontes de referência:
CAIXA Econômica Federal. Disponível em
http://www.caixa.gov.br/ .
CERBASI, Gustavo.
Casais inteligentes enriquecem juntos. Ed. Gente.
INFOMONEY. Disponível em
http://www.infomoney.com.br/ .
MAIS Dinheiro. Disponível em
http://www.maisdinheiro.com.br/ .
