Ontem, depois que publiquei o post sobre aluguel, meu amigo Sérgio me mostrou uma simulação de financiamento que ele tinha feito numa das agências da Caixa Econômica Federal (CEF). Isso me motivou a escrever sobre o outro lado da história: o financiamento.
Na simulação que ele fez na CEF, o documento trazia os seguintes dados:
Projeção para a TR: 0,2 % ao ano
Taxa de juros nominal: 8,6488 % ao ano
Taxa de juros efetiva: 9,0% ao ano
Taxa de juros equivalente: R$ 0,720732% ao mês
Prazo de financiamento: 240 meses
Valor do imóvel: R$ 85.000,00
Valor a financiar: R$ 68.000,00
Valor da primeira prestação: R$ 838,72 (valor somente da primeira prestação)
Valor projetado para prestação: R$ 890,86 (utilizado no cálculo de risco de financiamento)
Renda mínima do contratante: R$ 2.969,55 (no papel não especificou se é bruta ou líquida)
A julgar pelos dados impressos, podemos observar que foi planejada uma entrada de R$ 17.000,00 (20% do valor do imóvel), e podemos, também, deduzir que a simulação foi para a linha de crédito SBPE da CEF, e não para a linha FGTS Individual que eu tinha abordado no último post. Nessa simulação de Sérgio, os juros são pós-fixados.
Sinceramente, eu penso que o consultor da CEF estava de má fé com o meu amigo nesse dia. A projeção para a Taxa Referencial (TR) que o consultor utilizou foi de 0,2% ao ano. Consultando o site Debit.com.br, recuperamos a informação de que a variação desta taxa nos últimos 12 meses foi de 1,2051% ao ano. Isso claramente já evidencia que o valor da prestação não será aquele que foi impresso na simulação. Mais ainda, o valor total pago pelo imóvel, se todas as prestações fossem iguais - e elas não serão, obviamente - seria de R$ 201.292,80, ou seja, 236,81% a mais do que desembolsaríamos hoje comprando-o à vista. Se o imóvel daqui a 20 anos custar mais do que isso, poderá ser um bom investimento mas, cabe lembrar, a valorização imobiliária não tem nenhuma regra definida. Se quiser tentar especular, é por sua conta e risco.
Na hora de escolher pelo financiamento, é aconselhável que a opção preferencialmente seja pelas taxas pré-fixadas, as quais são definidas no momento da assinatura do contrato e fazem as prestações serem iguais durante todo o prazo do financiamento. Nas taxas pós-fixadas, usadas nos contratos pela CEF, o saldo devedor do financiamento é reajustado a cada mês, normalmente pela TR, e a cada 12 meses a prestação é recalculada e reajustada no contrato.
A tendência daqui para a frente é que as taxas de juros e as condições de financiamento sejam mais atrativas e, portanto, mais pessoas sintam-se interessadas em adquirir um imóvel através do financiamento. Se o futuro proprietário de imóvel focar apenas em se a prestação caberá no seu orçamento doméstico mensal, pode tomar a decisão errada precipitadamente. Hoje, quanto mais o consumidor adiar a compra do imóvel, melhor para ele. Quem comprou um imóvel há dois meses atrás já está pagando mais do que pagaria hoje (é só ver as novas regras de financiamento anunciadas no final do mês passado). Invista seu dinheiro e postergue a compra do imóvel para o futuro. Esse é o meu conselho!
quarta-feira, 5 de setembro de 2007
terça-feira, 4 de setembro de 2007
Aluguel: vale a pena pagar por ele?
O sonho da casa própria é talvez o sonho mais antigo da maioria dos brasileiros. As instituições financeiras sabem disso e, estimuladas pela economia sólida que o país conseguiu conquistar, oferecem cada vez mais facilidades para os seus clientes com financiamentos de até 360 meses (ou seja, 30 anos).
A Caixa Econômica Federal (CEF) é a instituição mais tradicional quando o assunto é habitação. Ela oferece diversas linhas de crédito para todos os tipos de imóveis, com juros que variam de 8,16% a 12,5% ao ano, mais a TR (taxa referencial). Normalmente, a CEF financia de 70% a 100% do valor do imóvel, o que dificulta quem quiser financiar abaixo desse percentual. Os bancos privados normalmente financiam até 80% do valor do imóvel, com juros variando, em média, entre 9% a 16% ao ano, mais a TR. Nestes bancos, o prazo de financiamento raramente passa de 25 anos.
Suponhamos que hoje não temos o capital necessário para dar uma entrada e nem mesmo comprar à vista um imóvel no valor de 100 mil reais. Consideraremos também as seguintes características, comuns a mim e a maioria dos meus amigos mais próximos: renda familiar entre R$ 1.875,01 e R$ 3.500,00, com prazo de 240 meses de financiamento e faixa etária do mutuário de até 30 anos. A taxa de juros para esse perfil, na linha de crédito chamada "FGTS Individual", é de 8,16%, uma das menores da instituição. Fazendo uma simulação na CEF para o financiamento de 100% do valor deste imóvel, teremos o seguinte cenário:
Valor financiado: R$ 100.000,00
Período: 240 meses
Juros anuais: 8,16% (desconsiderei a TR e explico depois o porquê)
Seguros: R$ 42,20 (a CEF cobra isso em cada prestação mensal)
Taxas pré-contratuais: R$ 1.000,00 (a CEF cobra 1% sobre o valor da operação)
Prestação mensal: R$ 2.115,00 (em amortização SAC)
É bom lembrar que a CEF trabalha com o Sistema de Amortização Constante (SAC). Nesse sistema, os juros são cobrados em sua maior parte nas primeiras prestações e vão diminuindo à medida que o final do financiamento vai chegando. Se você desejar antecipar as parcelas do financiamento, estará deixando de pagar os juros das últimas prestações, os quais são os menores em relação aos juros das primeiras prestações. Também é bom notar que desconsiderei a TR no cálculo, o que levaria a prestação a aumentar (reajuste) após alguns períodos, pois essa taxa é calculada pelo governo para um período de um ano e não temos como prever qual a taxa que o governo irá ditar para o mercado. Às vezes, o reajuste que é dado faz com que as últimas prestações não caibam mais no seu orçamento doméstico.
Analisando o cenário, de repente o imóvel ficou caro né? Se abaixarmos o valor do imóvel para R$ 60.000,00 (ainda se consegue encontrar um bom apartamento nesse valor aqui em Salvador), a prestação cai para R$ 1.286,00, nas mesmas condições anteriores. Ainda assim, eu acho caro pagar por isso para termos o nosso imóvel, e é por isso que demonstro a seguir uma estratégia melhor para conseguirmos comprar o nosso imóvel. Lembro de que essa estratégia reflete melhor a minha situação. A sua situação pode ser diferente da minha e bastante favorável a você. A dica é sempre refletir sobre a necessidade do imóvel e fazer as contas detalhadamente para não perder nem um centavo.
É possível alugar um imóvel no valor de R$ 100.000,00 em alguns bairros de Salvador por valores entre R$ 600,00 e R$ 800,00. Desconsiderarei o condomínio, IPTU, luz, água e gás na minha demonstração porque esse valores você pagaria também se tivesse comprado o seu imóvel; eles não são exclusivos de quem está no regime de inquilinato.
Considerando o aluguel de R$ 800,00, a diferença entre este e a prestação de R$ 2.115,00 é de R$ 1.315,00. Se aplicarmos esse valor na Poupança, linha de investimento ultra-conservadora que tem tido rendimento médio nos últimos meses de 0,55% ao mês (líquidos, ou seja, descontado a inflação), teremos no final do período de 120 meses (metade do tempo do financiamento acima) o montante de R$ 222.664,57, livres de Imposto de Renda. Percebam a diferença! Se eu for ousado e pulverizar o dinheiro em diversos investimentos como ações, fundos de renda fixa, fundos DI e títulos do governo, dá pra aumentar o rendimento mensal para perto de 1% ao mês e diminuir o tempo do investimento, ou aumentar o montante com o mesmo período.
Coisa importantes que devemos perceber nessa simulação:
a) Não foi considerado na simulação a valorização do imóvel financiado. No mercado imobiliário de Salvador, isso depende muito do bairro no qual o imóvel está localizado. Portanto, se você conseguir prever o futuro de valorização do local do imóvel, pode até conseguir fazer melhor negócio comprando o imóvel ao invés de alugá-lo (isso é chamado de especulação imobiliária). Em Salvador, a valorização média dos imóveis está em torno de 6% a 10% ao ano e isso, ainda assim, não invalida a simulação feita aqui. O aluguel continuará sendo melhor para a hipótese aqui demonstrada (é só comparar o valor total pago no financiamento com o valor final do imóvel e depois descontar a inflação).
b) Quando você compra um imóvel, ele tem que ser minuciosamente estudado antes da compra porque você teoricamente irá morar ali para o resto da sua vida. Então temos que estudar coisas como a oferta de transporte urbano na região do imóvel, o comportamento da vizinhaça local e a variedade de serviços disponível como mercados, bancos e outros. Se você não vai fazer especulação imobiliária, tem que ficar atento a tudo isso antes de comprar um imóvel.
c) Morar de aluguel te dá a possibilidade de mudar quando um vizinho te incomoda ou quando o condomínio fica muito alto (às vezes por inadimplência de outros condôminos). Ou ainda, se quiser aumentar as aplicações mensais em seus investimentos, trocar o imóvel atual por um de menor valor para diminuir o aluguel e, assim, sobrar mais dinheiro para investir.
d) Comprar um imóvel na planta pode ser mais vantajoso, mas os juros são diferentes dessa simulação feita aqui. É necessário calcular se a valorização do imóvel compensa o que será pago em juros para a instituição financeira. E além disso, enquanto o imóvel não fica pronto, você terá que morar em algum lugar. Se nenhum parente vai lhe acolher durante esse período, coloque nos seus custos o aluguel de um imóvel no seu planejamento financeiro.
A lógica principal aqui na simulação é a inversão de juros. Ao invés de você entregar os juros para a instituição financeira, faça a instituição lhe entregar estes juros, fazendo-os trabalharem ao seu favor. Deixando de financiar, você se libera de taxas de abertura de crédito e seguros e não vira vítima do mercado financeiro. Investindo o seu dinheiro, você não deve nada a ninguém e pode ainda fazer o que quiser com ele (você pode até desistir de comprar um imóvel e comprar um barco e navegar pelo mundo afora). Se você não tem tino para investimentos de alto risco, a poupança ainda é uma ótima opção, como foi demonstrado anteriormente.
Vamos parar de pensar como nossos pais, que achavam que "quem casa, quer casa"! Repito novamente: se você não pretende atuar na especulação imobiliária, pense muito bem antes de comprar um imóvel. A nossa economia está sólida e forte e nos permite "brincar" com o dinheiro, jogando-o para lá e para cá nesse mundo de ofertas de investimentos que as instituições financeiras nos oferecem. E como "seguro morreu de velho", proteja-se diversificando o seu dinheiro em várias opções de investimento, pois se uma der errado, outra cobre o prejuízo. Estude, informe-se, e bons investimentos!
Fontes de referência:
CAIXA Econômica Federal. Disponível em http://www.caixa.gov.br/ .
CERBASI, Gustavo. Casais inteligentes enriquecem juntos. Ed. Gente.
INFOMONEY. Disponível em http://www.infomoney.com.br/ .
MAIS Dinheiro. Disponível em http://www.maisdinheiro.com.br/ .
A Caixa Econômica Federal (CEF) é a instituição mais tradicional quando o assunto é habitação. Ela oferece diversas linhas de crédito para todos os tipos de imóveis, com juros que variam de 8,16% a 12,5% ao ano, mais a TR (taxa referencial). Normalmente, a CEF financia de 70% a 100% do valor do imóvel, o que dificulta quem quiser financiar abaixo desse percentual. Os bancos privados normalmente financiam até 80% do valor do imóvel, com juros variando, em média, entre 9% a 16% ao ano, mais a TR. Nestes bancos, o prazo de financiamento raramente passa de 25 anos.
Suponhamos que hoje não temos o capital necessário para dar uma entrada e nem mesmo comprar à vista um imóvel no valor de 100 mil reais. Consideraremos também as seguintes características, comuns a mim e a maioria dos meus amigos mais próximos: renda familiar entre R$ 1.875,01 e R$ 3.500,00, com prazo de 240 meses de financiamento e faixa etária do mutuário de até 30 anos. A taxa de juros para esse perfil, na linha de crédito chamada "FGTS Individual", é de 8,16%, uma das menores da instituição. Fazendo uma simulação na CEF para o financiamento de 100% do valor deste imóvel, teremos o seguinte cenário:
Valor financiado: R$ 100.000,00
Período: 240 meses
Juros anuais: 8,16% (desconsiderei a TR e explico depois o porquê)
Seguros: R$ 42,20 (a CEF cobra isso em cada prestação mensal)
Taxas pré-contratuais: R$ 1.000,00 (a CEF cobra 1% sobre o valor da operação)
Prestação mensal: R$ 2.115,00 (em amortização SAC)
É bom lembrar que a CEF trabalha com o Sistema de Amortização Constante (SAC). Nesse sistema, os juros são cobrados em sua maior parte nas primeiras prestações e vão diminuindo à medida que o final do financiamento vai chegando. Se você desejar antecipar as parcelas do financiamento, estará deixando de pagar os juros das últimas prestações, os quais são os menores em relação aos juros das primeiras prestações. Também é bom notar que desconsiderei a TR no cálculo, o que levaria a prestação a aumentar (reajuste) após alguns períodos, pois essa taxa é calculada pelo governo para um período de um ano e não temos como prever qual a taxa que o governo irá ditar para o mercado. Às vezes, o reajuste que é dado faz com que as últimas prestações não caibam mais no seu orçamento doméstico.
Analisando o cenário, de repente o imóvel ficou caro né? Se abaixarmos o valor do imóvel para R$ 60.000,00 (ainda se consegue encontrar um bom apartamento nesse valor aqui em Salvador), a prestação cai para R$ 1.286,00, nas mesmas condições anteriores. Ainda assim, eu acho caro pagar por isso para termos o nosso imóvel, e é por isso que demonstro a seguir uma estratégia melhor para conseguirmos comprar o nosso imóvel. Lembro de que essa estratégia reflete melhor a minha situação. A sua situação pode ser diferente da minha e bastante favorável a você. A dica é sempre refletir sobre a necessidade do imóvel e fazer as contas detalhadamente para não perder nem um centavo.
É possível alugar um imóvel no valor de R$ 100.000,00 em alguns bairros de Salvador por valores entre R$ 600,00 e R$ 800,00. Desconsiderarei o condomínio, IPTU, luz, água e gás na minha demonstração porque esse valores você pagaria também se tivesse comprado o seu imóvel; eles não são exclusivos de quem está no regime de inquilinato.
Considerando o aluguel de R$ 800,00, a diferença entre este e a prestação de R$ 2.115,00 é de R$ 1.315,00. Se aplicarmos esse valor na Poupança, linha de investimento ultra-conservadora que tem tido rendimento médio nos últimos meses de 0,55% ao mês (líquidos, ou seja, descontado a inflação), teremos no final do período de 120 meses (metade do tempo do financiamento acima) o montante de R$ 222.664,57, livres de Imposto de Renda. Percebam a diferença! Se eu for ousado e pulverizar o dinheiro em diversos investimentos como ações, fundos de renda fixa, fundos DI e títulos do governo, dá pra aumentar o rendimento mensal para perto de 1% ao mês e diminuir o tempo do investimento, ou aumentar o montante com o mesmo período.
Coisa importantes que devemos perceber nessa simulação:
a) Não foi considerado na simulação a valorização do imóvel financiado. No mercado imobiliário de Salvador, isso depende muito do bairro no qual o imóvel está localizado. Portanto, se você conseguir prever o futuro de valorização do local do imóvel, pode até conseguir fazer melhor negócio comprando o imóvel ao invés de alugá-lo (isso é chamado de especulação imobiliária). Em Salvador, a valorização média dos imóveis está em torno de 6% a 10% ao ano e isso, ainda assim, não invalida a simulação feita aqui. O aluguel continuará sendo melhor para a hipótese aqui demonstrada (é só comparar o valor total pago no financiamento com o valor final do imóvel e depois descontar a inflação).
b) Quando você compra um imóvel, ele tem que ser minuciosamente estudado antes da compra porque você teoricamente irá morar ali para o resto da sua vida. Então temos que estudar coisas como a oferta de transporte urbano na região do imóvel, o comportamento da vizinhaça local e a variedade de serviços disponível como mercados, bancos e outros. Se você não vai fazer especulação imobiliária, tem que ficar atento a tudo isso antes de comprar um imóvel.
c) Morar de aluguel te dá a possibilidade de mudar quando um vizinho te incomoda ou quando o condomínio fica muito alto (às vezes por inadimplência de outros condôminos). Ou ainda, se quiser aumentar as aplicações mensais em seus investimentos, trocar o imóvel atual por um de menor valor para diminuir o aluguel e, assim, sobrar mais dinheiro para investir.
d) Comprar um imóvel na planta pode ser mais vantajoso, mas os juros são diferentes dessa simulação feita aqui. É necessário calcular se a valorização do imóvel compensa o que será pago em juros para a instituição financeira. E além disso, enquanto o imóvel não fica pronto, você terá que morar em algum lugar. Se nenhum parente vai lhe acolher durante esse período, coloque nos seus custos o aluguel de um imóvel no seu planejamento financeiro.
A lógica principal aqui na simulação é a inversão de juros. Ao invés de você entregar os juros para a instituição financeira, faça a instituição lhe entregar estes juros, fazendo-os trabalharem ao seu favor. Deixando de financiar, você se libera de taxas de abertura de crédito e seguros e não vira vítima do mercado financeiro. Investindo o seu dinheiro, você não deve nada a ninguém e pode ainda fazer o que quiser com ele (você pode até desistir de comprar um imóvel e comprar um barco e navegar pelo mundo afora). Se você não tem tino para investimentos de alto risco, a poupança ainda é uma ótima opção, como foi demonstrado anteriormente.
Vamos parar de pensar como nossos pais, que achavam que "quem casa, quer casa"! Repito novamente: se você não pretende atuar na especulação imobiliária, pense muito bem antes de comprar um imóvel. A nossa economia está sólida e forte e nos permite "brincar" com o dinheiro, jogando-o para lá e para cá nesse mundo de ofertas de investimentos que as instituições financeiras nos oferecem. E como "seguro morreu de velho", proteja-se diversificando o seu dinheiro em várias opções de investimento, pois se uma der errado, outra cobre o prejuízo. Estude, informe-se, e bons investimentos!
Fontes de referência:
CAIXA Econômica Federal. Disponível em http://www.caixa.gov.br/ .
CERBASI, Gustavo. Casais inteligentes enriquecem juntos. Ed. Gente.
INFOMONEY. Disponível em http://www.infomoney.com.br/ .
MAIS Dinheiro. Disponível em http://www.maisdinheiro.com.br/ .
sábado, 1 de setembro de 2007
Sete Maravilhas
Recentemente foram eleitas as novas sete maravilhas do mundo através de uma eleição realizada pela Internet e por telefone. O concurso foi promovido por uma fundação suíça sem o apoio da Unesco, órgão da ONU que é responsável pelo patrimônio mundial. O objetivo era completar a lista das sete maravilhas que foi definida em 200 a.c.
As novas sete maravilhas do mundo foram anunciadas em 07 de Julho de 2007 após 100 milhões de votos e são (em ordem alfabética por país):
As Pirâmides de Gizé figuravam inicialmente na lista de candidatas mas foram retiradas do pleito após protestos do governo egípcio. Assim, elas foram colocadas como hour concour na votação porque é a única das sete antigas maravilhas do mundo que ainda está intacta.
Na Bahia, a rede de comunicação Band colocou uma votação pela Internet para eleger as sete maravilhas de Salvador. O pleito disponível em http://www.setemaravilhasdesalvador.com.br/ coloca pontos turísticos da cidade como opções e mais elementos ligados à religião afro-brasileira do Candomblé. Ainda oferece a opção de o internauta enviar a sua candidata para figurar na lista do site.
As novas sete maravilhas do mundo foram anunciadas em 07 de Julho de 2007 após 100 milhões de votos e são (em ordem alfabética por país):
- Brasil - Estátua do Cristo Redentor
- China - Grande Muralha da China
- Índia - Taj Mahal
- Itália - Coliseu de Roma
- Jordânia - Petra
- México - Pirâmides de Chichén Itzá
- Peru - Machi Picchu
As Pirâmides de Gizé figuravam inicialmente na lista de candidatas mas foram retiradas do pleito após protestos do governo egípcio. Assim, elas foram colocadas como hour concour na votação porque é a única das sete antigas maravilhas do mundo que ainda está intacta.
Na Bahia, a rede de comunicação Band colocou uma votação pela Internet para eleger as sete maravilhas de Salvador. O pleito disponível em http://www.setemaravilhasdesalvador.com.br/ coloca pontos turísticos da cidade como opções e mais elementos ligados à religião afro-brasileira do Candomblé. Ainda oferece a opção de o internauta enviar a sua candidata para figurar na lista do site.
Eu votei no Carnaval, Elevador Lacerda, Igreja do Bonfim, Pelourinho, Dique do Tororó, Farol da Barra e Mercado Modelo. Das opções exibidas no site, só não concordei em colocar o acarajé como candidato porque senão deveriam figurar na lista também outros elementos culinários como a moqueca, o óleo de dendê, o caruru, o vatapá, o abará, etc. Senti falta da candidatura dos Parques de Pituaçu e da Cidade e do Lagoa do Abaeté mas é só mandar um e-mail para a equipe da Band que eles incluem na lista para a votação.
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